阵地丨3000万以上高端住宅同比大增,且呈现"越贵越买"特征

　　编辑部、CRIC研究 来源：丁祖昱评楼市

　　2024年楼市呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房成交占比小幅回升。

　　高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增，新房优于二手。

　　CRIC监测数据显示，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，

　　无论是新房还是二手房，3000万以上高端住宅大多都来自上海，一二手占比分别达60.4%和42.7%，且呈现出“越贵越买”特征。

　　我们认为，随着产品进一步“内卷”，未来产品的差异化需求会变得越来越明显。

　　从一二手总需求量来看，2024年整体市场持稳，据CRIC监测数据，重点30城2024年一二手房总成交面积约达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。不过从结构占比来看，二手房成交持增但增幅放缓，新房稳中有降，降幅仍达23%。

　　从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。

　　据CRIC监测数据，12月30个重点城市新建商品住宅成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期最高

　　分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，四季度同环比分别增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳表现可圈可点，四季度受新政利好效应影响，新房成交同环比倍增，全年实现正增长，是30城中唯一全年同比转正城市。

　　多数二三线城市在四季度均迎来稳步复苏行情，同环比齐增，少数城市诸如武汉、杭州、西安、长沙、长春、珠海成交规模尚未复苏至2023年同期水平。

　　2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增。

　　据CRIC监测数据，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%，新房增幅显著高于二手房。

　　其中1亿元以上豪宅成交78套，同比大增141%，涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000万-5000万元50%涨幅。

　　具体到城市来看，无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。

　　据CRIC统计，2024年共有11个项目销售规模超过百亿，在数量上与2023年持平，11个项目中有7个项目位于上海，其中6个项目的均价超14万/平方米。

　　11个“百亿楼盘”中上海中海•顺昌玖里以370亿元位列金额榜榜首，是2024年唯一一个销售超300亿的项目。该项目位于上海新天地板块，开盘首日就售出全部512套房源中的505套，套均价值约4000万元，使其以196.5亿元销售额刷新了全国开盘纪录。在这个项目之后，还有2个项目销售金额超200亿元。相较之下，2023年没有200亿元以上的项目。

　　从上海不同总价段的高端住宅成交情况来看，新房成交套数同比大幅增长，并呈现出“越贵越买”特征。

　　二手房方面，“3000万-5000万元”及“5000万-1亿元”总价段同样呈现“5000万-1亿元”总价段同比增长更高态势，但从1亿以上的二手豪宅来看，不增反降，主要源于顶豪客户更追求产品品质提升。

　　如今真正的亿元以上的高端项目，从原来的二手房转向了一手房。

　　这主要是两个方面的原因，首先是高端住宅的“内卷”，好项目、热销项目层出不穷。其次是高端客户中的“二代”占比在上升，很多的“二代”学成归来，发现最适合他们居住的就是上海，这些“二代”的选择以及高端客户对产品的需求出现了差异化，二手次新房难以满足其核心诉求。

　　2024年楼市“翘尾”收官，在止跌回稳的政策作用下，市场信心持续修复。

　　在当前房地产市场逐步过渡到买方市场的过程中，房企之间的竞争日益聚焦于产品和品质的提升。为了紧跟行业的步伐，众多房企积极地进行产品优化和升级，以适应行业发展的趋势。

　　进入2025年，上海高端市场行业仍然较为火热。目前，房企正在对住宅产品的各个方面进行全面的升级，从户内到户外，从建筑到景观，从地上到地下。持续的优化迭代，从各个维度都带来了更优质的居住体验，也实现了住宅产品整体品质的提升。

　　我们认为，2025年一定是良币驱逐劣币的一年，未来可能继续诞生标杆型的项目，并在一定程度上引领行业开发走向。